Justyna i Reza Ramezani chcieli zrobić coś, co robi w Norwegii wiele rodzin. Kupili starszy dom jednorodzinny w gminie Modum z myślą o wynajmie. Nieruchomość miała być inwestycją i z czasem zapewniać im dodatkowy, stabilny dochód.
Początek nie zapowiadał żadnych problemów. Czynsz był płacony, najemcy nie zwracali na siebie szczególnej uwagi, a właściciele nie mieli powodów, by przypuszczać, jak ta historia się skończy.
Półtora roku później sytuacja wygląda zupełnie inaczej.
Małżeństwo mówi o stratach sięgających około miliona koron. Doszło do postępowania związanego z eksmisją, sprawa zniszczeń została zgłoszona na policję, a ubezpieczyciel zaproponował niecałe 64 tysiące koron odszkodowania.
Najbardziej wstrząsające było jednak to, co zobaczyli, kiedy w końcu odzyskali dostęp do własnego domu.
Najpierw przestał wpływać czynsz
Problemy nie pojawiły się jednego dnia.
Najpierw przestały przychodzić pieniądze za wynajem. Później zaczęły docierać informacje od sąsiadów o hałasach dochodzących z nieruchomości. Kontakt z najemcami stawał się coraz trudniejszy.
W pewnym momencie właściciele odkryli coś jeszcze. Zamki w domu zostały wymienione.
W praktyce oznaczało to, że nie mogli już wejść do własnej nieruchomości.
Sytuacja stała się jeszcze poważniejsza w maju, kiedy na tarasie wybuchł pożar. Wtedy Justyna i Reza zdecydowali, że muszą doprowadzić sprawę do końca i odzyskać dom.
Nie mogli jednak po prostu przyjechać, wymienić zamków i usunąć rzeczy najemców. Norweskie prawo bardzo dokładnie reguluje sposób przeprowadzania eksmisji.
Rozpoczęła się więc formalna procedura.
Kiedy weszli do środka, zobaczyli skalę zniszczeń
Po odzyskaniu dostępu do domu stało się jasne, że problem jest znacznie większy niż zaległy czynsz.
Zniszczenia znajdowały się praktycznie w całej nieruchomości.
W łazience uszkodzona armatura doprowadziła do wycieku wody i zniszczenia ściany.
Kuchnia była zdewastowana. Na blacie znajdowała się krew, a w zlewie leżała użyta strzykawka.
Uszkodzone były również podłogi, ściany i listwy przypodłogowe.
Fachowiec, który oceniał stan nieruchomości, oszacował koszt szkód na około milion koron.
Dla właścicieli rozpoczął się kolejny etap walki. Tym razem nie z najemcami, ale o ustalenie, kto i w jakim zakresie powinien za powstałe szkody zapłacić.
Policja umorzyła sprawę. Ubezpieczyciel zaproponował około 64 tysięcy
Zniszczenia zostały zgłoszone na policję. Według relacji właścicieli postępowanie zostało umorzone po około dwóch godzinach.
Sprawa trafiła również do If Skadeforsikring.
Oczekiwania właścicieli i ocena ubezpieczyciela znacznie się jednak różnią.
Przy szkodach wycenionych na około milion koron zaproponowane odszkodowanie wyniosło niecałe 64 tysiące koron.
Problemem stała się kwalifikacja części zniszczeń.
Ubezpieczyciel uznał, że wiele z nich można zakwalifikować jako slitasjeskader, czyli szkody związane z użytkowaniem i zużyciem nieruchomości.
Justyna i Reza widzą to inaczej.
Ich zdaniem trudno mówić o normalnym użytkowaniu w sytuacji, kiedy ktoś zrywa listwy, niszczy podłogę albo doprowadza pomieszczenia do stanu wymagającego poważnego remontu.
I właśnie tutaj zaczyna się część tej historii, która powinna zainteresować każdego, kto wynajmuje mieszkanie lub dom w Norwegii.
Zniszczenie czy zużycie? Ta różnica może oznaczać setki tysięcy koron
W ubezpieczeniach nieruchomości bardzo ważne jest rozróżnienie pomiędzy celowym zniszczeniem a normalnym lub nawet bardzo intensywnym użytkowaniem.
Hærverk lub skadeverk oznacza świadome i celowe niszczenie cudzej własności.
Slitasje lub hard bruk odnosi się natomiast do zużycia albo szkód powstałych podczas użytkowania, które nie muszą być wynikiem celowego działania.
Dla właściciela różnica może wydawać się oczywista. Jeśli ktoś wyrwał element podłogi albo zniszczył wyposażenie, trudno uznać to za zwykłe starzenie się domu.
W postępowaniu ubezpieczeniowym nie wystarczy jednak samo przekonanie właściciela.
Znaczenie ma dokumentacja, stan nieruchomości przed rozpoczęciem wynajmu, zdjęcia, protokoły, opinie fachowców oraz możliwość wykazania, w jaki sposób konkretne uszkodzenia powstały.
Dlatego fotografia wykonana przed przekazaniem kluczy, która w dniu podpisania umowy wydaje się drobiazgiem, kilka lat później może stać się jednym z najważniejszych dowodów w całej sprawie.
Zwykłe ubezpieczenie domu może nie wystarczyć
Właściciel wynajmowanej nieruchomości powinien dokładnie sprawdzić zakres swojej polisy.
Standardowe husforsikring nie musi zapewniać takiej samej ochrony w przypadku szkód powstałych podczas wynajmu jak specjalne ubezpieczenie związane z wynajmowaniem nieruchomości.
Dlatego przed przekazaniem komuś kluczy warto zapytać ubezpieczyciela wprost, co stanie się w sytuacji, gdy najemca poważnie uszkodzi mieszkanie lub dom.
Nie wystarczy zapytać, czy nieruchomość jest ubezpieczona.
Trzeba wiedzieć, czy polisa obejmuje szkody wyrządzone przez najemców, jakie są limity odpowiedzialności, co ubezpieczyciel uznaje za wandalizm, a co za zużycie oraz jaki udział własny będzie musiał pokryć właściciel.
To różnica, którą często zauważa się dopiero wtedy, gdy szkoda już powstała.
Depozyt może wynosić nawet sześć miesięcy czynszu
Norweska ustawa o najmie, husleieloven, pozwala ustalić depozyt w wysokości do sześciu miesięcy czynszu.
Pieniądze nie powinny trafiać bezpośrednio na prywatne konto właściciela. Depozyt jest przechowywany na przeznaczonym do tego rachunku prowadzonym na nazwisko najemcy.
To ważne zabezpieczenie obu stron.
Wiele osób zgadza się na depozyt odpowiadający jednemu lub kilku miesiącom czynszu. Przy niewielkich szkodach może to wystarczyć.
Przy zniszczeniach liczonych w setkach tysięcy koron sytuacja wygląda zupełnie inaczej.
Dlatego wysokość depozytu warto traktować nie tylko jako element negocjacji z przyszłym najemcą, ale również jako część realnego zabezpieczenia właściciela.
W jakim stanie najemca powinien oddać nieruchomość?
Husleieloven określa również zasady zwrotu wynajmowanego lokalu.
Po zakończeniu najmu nieruchomość powinna być posprzątana i zwrócona zasadniczo w takim stanie, w jakim została przekazana, oczywiście z uwzględnieniem normalnego zużycia i starzenia się.
I właśnie pojęcie normalnego zużycia staje się źródłem wielu sporów.
Zarysowana podłoga po kilku latach użytkowania może być czymś zupełnie innym niż wyrwane jej fragmenty.
Lekko zużyta kuchnia to co innego niż zdewastowane wyposażenie.
Jeśli szkody wykraczają poza zwykłe zużycie, właściciel może dochodzić kosztów naprawy, sprzątania, a w określonych sytuacjach również strat wynikających z tego, że zniszczonej nieruchomości przez pewien czas nie można ponownie wynająć.
Nie możesz po prostu wyrzucić najemcy
To jeden z najważniejszych elementów norweskiego systemu najmu.
Nawet jeśli najemca nie płaci czynszu, nie odpowiada na wiadomości albo poważnie narusza umowę, właściciel nie może samodzielnie przeprowadzić eksmisji.
Nie powinien wymieniać zamków, wyrzucać rzeczy najemcy ani próbować siłą odzyskać nieruchomości.
Do tego służy formalna procedura.
W przypadku poważnego naruszenia warunków najmu możliwe jest wypowiedzenie umowy, a w najpoważniejszych przypadkach jej rozwiązanie ze skutkiem natychmiastowym.
Jeżeli najemca mimo tego nie opuszcza nieruchomości, sprawa może trafić do namsmannen, który przeprowadza procedurę eksmisji.
Dlatego już przy podpisywaniu umowy warto upewnić się, że została przygotowana prawidłowo i zawiera postanowienia umożliwiające zastosowanie odpowiedniej procedury.
Błąd popełniony przy podpisywaniu dokumentu może zacząć mieć znaczenie dopiero wiele miesięcy później.
Dokumentacja może zdecydować o wszystkim
Historia Justyny i Rezy pokazuje również, jak ogromne znaczenie ma dokumentowanie stanu nieruchomości.
Nie chodzi o wykonanie kilku przypadkowych zdjęć telefonem.
Dobrze przygotowana dokumentacja powinna pokazywać każde pomieszczenie, podłogi, ściany, drzwi, okna, łazienkę, kuchnię i wyposażenie.
Zdjęcia powinny być wykonane przed przekazaniem kluczy.
Przydatny jest również protokół zdawczo odbiorczy podpisany przez obie strony.
Jeśli później dochodzi do szkody, można pokazać dokładnie, co znajdowało się w domu wcześniej i jak wyglądało po zakończeniu najmu.
Bez tego zaczyna się spór oparty na dwóch różnych wersjach tej samej historii.
Co zrobić, kiedy zaczynają się problemy?
Pierwszego nieopłaconego czynszu nie warto ignorować przez kilka miesięcy.
Podobnie jest z informacjami od sąsiadów, brakiem kontaktu z najemcą czy podejrzeniami dotyczącymi niszczenia nieruchomości.
Reakcja powinna być szybka i przede wszystkim udokumentowana.
Wiadomości, wezwania do zapłaty i inne ważne informacje najlepiej przekazywać w formie, która pozwala później wykazać, kiedy zostały wysłane i czego dotyczyły.
Jeżeli sytuacja prowadzi do wypowiedzenia umowy lub eksmisji, należy postępować zgodnie z formalną procedurą.
Po stwierdzeniu poważnych zniszczeń warto natychmiast przygotować dokumentację fotograficzną, zgłosić sprawę policji, poinformować ubezpieczyciela i w razie potrzeby skorzystać z pomocy rzeczoznawcy.
Spory pomiędzy wynajmującymi i najemcami mogą również trafiać do Husleietvistutvalget, który zajmuje się między innymi roszczeniami dotyczącymi czynszu, depozytów i szkód w wynajmowanych nieruchomościach.
Najważniejsze rzeczy najlepiej zrobić przed podpisaniem umowy
Kiedy pojawia się problem, część możliwości zabezpieczenia właściciela już nie istnieje.
Dlatego najważniejsze decyzje podejmuje się wcześniej.
Trzeba sprawdzić przyszłego najemcę, ustalić odpowiedni depozyt, przygotować prawidłową umowę, udokumentować stan domu i przede wszystkim dokładnie przeczytać warunki ubezpieczenia.
Warto też zadać ubezpieczycielowi konkretne pytanie:
Co stanie się, jeśli najemca celowo zniszczy mój dom?
Odpowiedź warto znać przed podpisaniem umowy, a nie wtedy, gdy remont jest już wyceniany na milion koron.
Dom nadal trzeba spłacać
Dla Justyny i Rezy ta historia nie kończy się w momencie odzyskania kluczy.
Pozostaje zniszczony dom, koszty remontu i kredyt, który trzeba regulować niezależnie od tego, czy nieruchomość przynosi dochód.
Pozostaje również spór o to, jaka część szkód była wynikiem normalnego użytkowania, a jaka świadomego działania.
Ich przypadek pokazuje coś jeszcze.
Wynajem nieruchomości może być dobrą inwestycją, ale nie jest dochodem pozbawionym ryzyka. Za każdym podpisem na umowie stoi realny majątek, często finansowany kredytem i budowany przez lata.
Dlatego zabezpieczenie prawne, właściwe ubezpieczenie, depozyt i dokumentacja nie są zbędną biurokracją.
Dopóki wszystko działa, mogą wydawać się niepotrzebne.
Ich prawdziwą wartość poznaje się dopiero wtedy, kiedy pewnego dnia właściciel otwiera drzwi do własnego domu i odkrywa, że miejsce, które oddał komuś do zamieszkania, wygląda zupełnie inaczej niż w dniu przekazania kluczy.
W przypadku Justyny i Rezy różnica może być warta około miliona koron.
Założyciel i redaktor naczelny Radia Wataha oraz portalu Wataha.no. Od blisko 20 lat mieszka w Norwegii, gdzie aktywnie działa na rzecz Polonii, łącząc ludzi, instytucje i rzetelne informacje w jednym miejscu.
Steve Joobs (Łukasz Pawłowicz) – Twórca medium, które od 2017 roku bez wsparcia dotacji informuje, pomaga i integruje Polaków w Norwegii – od spraw urzędowych i prawa pracy, po życie codzienne i wydarzenia społeczne.
Znany z bezpośredniego stylu i podejścia „bez ściemy” – stawia na konkret, wiarygodne źródła i realną pomoc. Radio Wataha i Wataha.no to dla niego nie projekt, tylko misja i odpowiedzialność wobec ludzi.
Na co dzień rozwija radio, prowadzi audycje i wywiady oraz tworzy treści, które mają sens i wartość dla Polaków mieszkających za granicą.
