Odkrycie wady w zakupionym domu lub mieszkaniu nie oznacza automatycznie prawa do odszkodowania. Norweskie przepisy przewidują krótkie terminy na zgłoszenie reklamacji, a zbyt długie zwlekanie może skutkować utratą roszczeń. Najnowsze sprawy rozpatrywane przez Finansklagenemnda pokazują, że nawet kilka miesięcy opóźnienia może przesądzić o przegranej.
🇧🇻 Mini lekcja języka norweskiego (bokmål) pod artykułem
Krótkie terminy na reklamację po zakupie nieruchomości
Jeżeli po zakupie domu lub mieszkania odkryjesz błąd lub wadę nieruchomości, ważne jest, aby jak najszybciej poinformować o tym sprzedającego lub firmę ubezpieczeniową obsługującą sprzedaż nieruchomości.
Norweska ustawa o sprzedaży nieruchomości (Avhendingslova) przewiduje krótkie terminy na zgłaszanie reklamacji. Jeżeli kupujący zwleka zbyt długo, może całkowicie utracić możliwość dochodzenia swoich praw.
Dwa najważniejsze terminy
Kupujący powinien pamiętać przede wszystkim o dwóch terminach:
- reklamację należy zgłosić w rozsądnym czasie od momentu wykrycia wady lub od chwili, gdy wada powinna zostać zauważona,
- co do zasady reklamacja musi zostać złożona najpóźniej w ciągu pięciu lat od przejęcia nieruchomości.
Sądy stosują przepisy bardzo rygorystycznie
To, co uznaje się za „rozsądny czas”, jest oceniane indywidualnie w każdej sprawie. Praktyka sądowa pokazuje jednak, że przepisy są interpretowane bardzo surowo.
Norweski Sąd Najwyższy uznał, że okres trzech miesięcy znajduje się już na granicy tego, co można uznać za termin rozsądny.
Sama reklamacja nie musi być długa ani szczegółowa. Najważniejsze jest poinformowanie o wykrytej wadzie oraz wskazanie, że odpowiedzialność za nią może ponosić sprzedający.
Kupujący przegrywali przez opóźnienia
Finansklagenemnda Eierskifte rozpatrywała kilka spraw, w których termin zgłoszenia reklamacji okazał się kluczowy.
Wada muru oporowego
W sprawie FinKN 2025-557 dotyczącej wad muru oporowego kupujący uzyskał wycenę naprawy w lutym 2024 roku, jednak reklamację złożył dopiero w czerwcu, czyli cztery miesiące później.
Komisja uznała reklamację za spóźnioną, a roszczenie kupującego wygasło.
Problem z radonem
W sprawie FinKN 2024-486 właściciel otrzymał raport potwierdzający obecność radonu w budynku, lecz reklamację zgłosił dopiero około sześciu miesięcy później.
Również w tym przypadku reklamacja została uznana za złożoną zbyt późno, a kupujący przegrał sprawę.
Nie każda podejrzana sytuacja uruchamia termin
Praktyka komisji pokazuje jednocześnie, że termin nie zawsze zaczyna biec od pierwszego podejrzenia istnienia problemu.
W niektórych sytuacjach ustalenie, czy nieruchomość rzeczywiście ma wadę, może być trudne. Dlatego każda sprawa wymaga indywidualnej oceny, aby określić moment rozpoczęcia biegu terminu reklamacyjnego.
Wyjątki istnieją, ale są rzadkie
Przepisy przewidują wyjątki od terminów reklamacyjnych, jeśli sprzedający działał rażąco niedbale, nieuczciwie lub w złej wierze.
Jest to jednak wyjątek stosowany bardzo rzadko, a jego udowodnienie bywa trudne.
Najważniejsza rada dla kupujących. Zwłoka może kosztować
Eksperci podkreślają, że po wykryciu potencjalnej wady nieruchomości należy niezwłocznie wysłać pisemne zgłoszenie reklamacyjne.
Takie działanie znacząco zmniejsza ryzyko utraty prawa do dochodzenia roszczeń z powodu przekroczenia terminów.
Uzasadnione roszczenie może przepaść
Przypadki opisane przez norweską komisję pokazują, że kupujący często skupiają się na ustalaniu kosztów naprawy, zapominając o formalnym zgłoszeniu reklamacji. Tymczasem nawet uzasadnione roszczenie może przepaść wyłącznie z powodu opóźnienia. W praktyce warto zgłosić wadę od razu, a szczegóły i dokumentację uzupełnić później.
Czy mam pięć lat na zgłoszenie każdej wady nieruchomości?
Czy reklamacja musi zawierać pełną dokumentację i kosztorys?
🇧🇻 Mini lekcja języka norweskiego (bokmål):
1. reklamasjon – reklamacja
🇳🇴 Jeg sendte en reklamasjon til selgeren.
🇵🇱 Wysłałem reklamację do sprzedającego.
3. overtakelse – przejęcie nieruchomości, odbiór
🇳🇴 Vi overtok boligen i mai.
🇵🇱 Przejęliśmy nieruchomość w maju.
4. utbedring – naprawa, usunięcie usterki
🇳🇴 Kostnaden for utbedring var høy.
🇵🇱 Koszt naprawy był wysoki.
5. krav – roszczenie, żądanie
🇳🇴 Han mistet kravet sitt fordi han ventet for lenge.
🇵🇱 Stracił swoje roszczenie, ponieważ czekał zbyt długo.
Źródło: Finansklagenamnda, Zdjęcie: Wojtek Sobieski
Przeczytaj również: Świadek przed sądem? Sprawdź swoje prawa i obowiązki
Twórca treści na Wataha.no od 2018 roku, doświadczony dziennikarz od blisko 20 lat związany z Norwegią.
Specjalizuje się w opracowywaniu materiałów własnych oraz przekładaniu norweskich informacji na język polski w sposób zrozumiały i rzetelny.
W swojej pracy stawia na niezależność i neutralne podejście do spraw dotyczących Polonii w Norwegii, koncentrując się na faktach i realnych potrzebach czytelników.
